[신간] 부동산, 부채, 버블의 경제학

[한국금융신문 김경찬 기자] 10년마다 부동산 활황과 침체가 반복된다는 부동산 10년 주기설이 민간에 널리 퍼져 있다. 하지만 지난 20년간 상환능력을 따지지 않고 카드 발급을 남발해서 수많은 사람이 신용불량자가 된 2003년 카드 사태 때만 주택가격이 소폭 하락했고, 나머지 기간에는 내내 가격이 상승했다.

2010년대 초반 주택가격이 하락했다고 기억하는 사람들이 많지만, 수도권만 하락했고 같은 시기 5개 광역시가 상승해서 전국 평균 아파트매매가는 상승을 기록했다. 금융위기 이후 급락해서 상당 기간 조정을 거친 뒤 다시 상승한 해외 주요국 부동산시장과 달리 우리나라 부동산시장은 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했다는 차이가 있다.

무엇보다도 2010년대 후반 가격 급등 후 조정이 예상되는 상황에서 코로나19 팬데믹이 발발해 이에 대응하기 위한 양적 완화로 이전보다 훨씬 더 가격이 급등했다. 이처럼 오랫동안 조정을 거치지 않은 부동산시장에 대해 우려와 기대가 엇갈리고 있다.
데이터로 보면 통념에 가려져 있던 부동산경제의 진실이 보인다. 부동산시장의 변수는 다양하고 각각의 변수가 나비효과 같은 예측불허의 상황을 불러일으키기도 한다. 유동성이 넘치는 상황에서 규제를 강화해도 곧 풍선효과가 나타나 무력화되고, 경기가 침체되는 상황에서 주택공급을 확대하다가 미분양주택이 급증하기도 한다.

부동산 경제학은 그동안 의도와 신념에 의해 왜곡되어왔다. 주택가격이 하락해야 한다는 신념에서 시장 침체의 근거가 되는 데이터만 강조하거나 반대로 업계와 투자자의 바람을 투영해 긍정적인 전망에 경도되는 것은 주택 수요자에게 도움이 되지 않는다.

『부동산, 부채, 버블의 경제학』은 부동산과 금융의 관계를 심층적으로 분석함으로써 미래에 펼쳐질 가능성이 있는 여러 시나리오에 대비해 개인과 가계, 기업과 정부 등 각 경제주체가 객관적으로 판단하고 행동할 수 있도록 표준적인 데이터와 기준을 제시한다.

금융위기와 유럽 재정위기 이후 시장의 불확실성 속에서 계속 규모를 불린 단기부동자금은 코로나19 위기 상황에서 주식시장과 부동산시장, 가상화폐 시장을 한껏 부풀렸다가 주식시장과 가상화폐 시장에서 먼저 빠져나가면서 수많은 이들을 패닉에 빠뜨렸다. 대규모 단기부동자금이 언제 어떻게 자산시장을 옮겨 다니며 급등과 폭락을 불러올지 예측하기 어렵다. 원자재가격 급등과 건설인력 부족 현상은 중저가 주택가격을 지지하는 힘으로 작용할 수 있다.

한편, 지난 20년간 계속 상승한 주택가격은 그만큼의 하락 압력이 누적되었다고 볼 수 있다. 저자 박덕배 금융의창 대표는 경제성장률, 물가 상승률 및 시장 금리 등의 지표를 활용해 주택가격의 실질가치와 내재가치를 분석하고, 미국 등 해외 주택가격 상승률과 비교함으로써 버블 여부를 진단한다.
건전한 가계재무와 금융시스템 효율화를 위한 연구 및 강의를 펼치고 있는 박덕배 대표는 한국수출입은행을 거쳐 제일금융연구원, 하나경제연구소 선임연구위원, 현대경제연구원 전문연구위원을 역임했다. 가계 경제상황을 보여주는 지표로 활용되는 통계청 가계금융복지조사 설문 통계 구축 초기에 자문위원으로 수년간 참여했고, 현재 서민금융연구원 학술부원장으로 활동하며 한국은행 금융안정포럼 회원으로 국내외 경제·금융 상황과 대응에 자문하고 있어 거시경제와 서민 경제에 해박한 이코노미스트로 손꼽힌다.

『부동산, 부채, 버블의 경제학』의 내용은 지난 20여 년간 경제연구원에서 연구한 것을 발전시키고 최신 상황을 반영한 결과물이다. 중장기적 관점에서 경제를 조망하는 정확한 분석이 절실한 시기, 정통 경제학의 방법론으로 현실 경제에 대한 판단 기준을 제시하고자 『부동산, 부채, 버블의 경제학』을 집필했다.

현재 중산층 이하 가구는 자산의 80% 정도가 부동산 자산에 편중돼 있다. 상류층은 부동산으로 상당한 부를 축적했지만, 유동화하기 쉬운 금융자산 비중도 높다. 그러나 중산층 이하는 부동산 자산 비중이 높아 자산을 유동화하기 어려우므로 급변하는 경제 상황에 민첩하게 대처하기 어렵다.

위기의 시대는 부가 재편되는 시대이기도 하다. 한 치 앞을 알기 어려운 현실에서 리스크를 줄이고 기회를 재빨리 잡을 수 있도록 자산 비중을 조정하고 유동성 확보가 손쉬운 자산구조를 갖춰야 한다.

허과현 한국금융신문 회장은 “미국 연준이 코로나19 팬데믹 상황에서 양적 완화로 풀린 과잉 유동성의 고삐를 바짝 죄고 있는 지금, 부동산과 금융의 복잡한 관계를 방대한 데이터와 사례로 분석한 이 책의 출간은 참으로 시의적절하다”고 출간을 반겼다. 서울대 소비자학과 최현자 교수는 “평생 월급이 나오는 시스템을 만드는 것이 경제 활동을 하는 모든 이들의 최대 관심사인 요즈음”이라며 “집 한 채에 노후를 맡기지 않고 생애 전반에 걸쳐 필요할 때 필요한 만큼의 현금흐름을 만들 수 있는 재무설계를 하려는 소비자에게 충실한 길잡이가 되어줄 것”이라고 이 책을 추천했다.

현대경제연구원에서 함께 일했던 동료였던 충남대 경제학과 김민정 교수는 “철저하게 데이터에 근거한 정밀성을 추구했던 저자의 연구 태도가 책에 그대로 드러난다”며 “경제 현상에 대한 합리적 이해를 원하는 모든 이들에게 이 책을 권한다”고 밝혔다. ‘경제 읽어주는 남자’ 김광석닫기김광석기사 모아보기 한국경제산업연구원 경제연구실장은 “거시경제와 미시경제를 종횡무진 넘나들며 부동산 버블과 가계부채, 부동산시장의 구조변화를 총체적으로 다룬 이 책을 만나 기쁘다”고 소감을 토로했다.

[박덕배 지음 / 또다른우주 / 267쪽 / 1만8000원]

김경찬 기자 kkch@fntimes.com