[박순문 신영부동산신탁 대표] “부동산 활용한 개인 자산관리도 시대적 흐름”

[한국금융신문 김관주 기자] “50대 이상 은퇴층은 전 세대 보유 자산의 60% 이상을 점유하고 있습니다. 이 자산 중 70% 이상은 부동산 자산으로 보유 중이기 때문에 부동산 자산을 활용한 자산관리 니즈는 더욱 확대되고 있습니다. 시대적 흐름에 맞춰 리테일 부동산 자산관리에 특화된 사업 계획을 준비하게 됐습니다.”

박순문 신영부동산신탁 대표이사는 한국금융신문과의 인터뷰를 통해 금융당국에 부동산신탁업 인가를 받기 위해 개인 자산가가 보유한 중소형 빌딩에 대한 종합 관리 모델을 제안한 배경에 대해 이와 같이 말했다. 박 대표는 ‘차별화’된 서비스가 고객의 신뢰와 편익을 높일 수 있다고 바라보는 것이다.

신영부동산신탁은 출범 후 설립 3년 차에 접어들었다. 박순문 대표는 신영부동산신탁이 지속적으로 성장하는 발판을 마련하기 위해 힘쓰고 있다.
◇ ‘차별화’로 부동산신탁업 인가 이끌어

부동산신탁업 초기 준비 단계에서부터 본인가를 받기까지 박 대표의 손을 안 거쳐간 곳이 없다고 한다. 그는 인가 과정에서 1년여를 준비했던 사업 계획을 평가위원들에게 직접 발표한 것이 가장 기억에 남는 순간이었다고 회고했다.

신영부동산신탁은 부동산신탁업 인가를 받기 위해 금융당국에 개인 자산가가 보유한 중소형 빌딩에 대한 종합 관리 모델을 제안했다. 업계에서는 이를 통해 차별화를 이루는데 성공해 신규 인가를 얻었다는 평가다. 당시 경쟁사들은 공공성과 혁신을 내세웠다.

박 대표는 “부동산신탁업 인가는 조건을 충족만 하면 받을 수 있는 것이 아니다”라며 “정부가 10년 만에 2~3개 회사만 선별하는 인가였기 때문에 무엇보다 차별화 전략이 중요했다. 기존 부동산신탁사들과 다른 사업계획을 마련하는 데 중점을 두었다”고 강조했다.

이어 그는 “모회사인 신영증권에서 신탁업에 많은 투자를 하고 있어 사업 계획을 구상하기까지 큰 어려움은 없었다. 신영증권은 저출산·고령사회에 맞는 차별화된 새로운 금융 서비스 체계가 필요하다고 판단했다. 이에 신탁 기반 맞춤형 종합자산관리에 심혈을 기울여왔다”고 설명했다.
박순문 대표는 부동산신탁업 예비인가를 받은 뒤 신영부동산신탁 설립 준비위원회를 이끌었다. 이후 신영부동산신탁은 2019년 10월 본인가를 획득하고 정식으로 출범하면서 박 대표를 초대 수장으로 낙점했다.

앞서 정부는 기존 11개 회사의 과점 체제가 장기간 이어지면서 시장 경쟁이 둔화됐다는 판단하에 지난 2019년 10년 만에 부동산신탁사 신규인가를 내준 바 있다. 경쟁엔 총 12개 업체가 뛰어들었다.

그 결과 금융위원회는 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁에 부동산신탁업 진입을 허락했다.

◇ 소형 PF 사업 선별 수주 등…신생 3사 중 선두로
신영부동산신탁은 신생3사 중 선두를 달리고 있다.

지난해 3분기에는 영업이익 3억원, 당기순이익 3억원으로 가장 먼저 흑자전환에 성공했다. 연초부터 700억원 규모 유상증자를 진행하는 등 3사 중 가장 먼저 자본 확충에 나선 바 있다. 올 상반기 영업수익은 128억원으로 전년 동기(42억원) 대비 200.8% 증가했다. 수주잔고는 약 8조로 3사 중 최대 규모다.

이러한 성과는 사업 초기 소형 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 위주로 수주한 것이 주효했다. 이러한 전략을 통해 특정 사업과 지역, 사업관계자에 집중되지 않도록 리스크를 관리한 것이다.

박 대표는 “무엇보다도 신탁·금융·건설 등 다양한 출신으로 인력을 구성해 영업 네트워크를 확보했기 때문에 시장에 성공적으로 안착할 수 있었다”며 “현재 적절한 수익 포트폴리오를 구축해 가고 있다. 향후에 재무적 안정성을 확보해 가면서 신규 사업에 투자를 확대해 나갈 예정”이라고 설명했다.

신영부동산신탁은 신탁업 본인가 후 2년이 지나면서 차입형 토지신탁 시장에 진입이 가능해졌다. 박 대표는 “차입형 토지신탁 영업 개시를 위해서 TFT를 통해 계약서, 내규, 심의제도 등을 검토 완료했다. 현재 사업팀 모두가 차입형 토지신탁과 관련한 영업을 진행 중이다. 관련 인력 충원도 하고 있다”고 밝혔다.

또한 차입형 토지신탁은 중소형 사업이나 분양성·사업성 우수한 수도권과 지방 대도시 사업장을 위주로 수주한다는 방침이다. 사업 초기임을 감안해 선별 수주를 통해 리스크 관리를 할 것으로 보인다.

리츠(REITs) 시장 성장세에 부동산신탁업계는 리츠 사업에 집중하고 있다. 국내 리츠 시장은 지난 1분기 기준 총 291개 리츠가 운영되고 있으며 상장리츠를 포함한 전체 리츠 운용 자산규모는 68조2000억원에 이른다.

올 상반기 코람코자산신탁은 리츠를 발판으로 업계 1위에 올라섰다. 대신자산신탁과 한투부동산신탁도 리츠 시장에 진출하고 있다.

신영부동산신탁도 최근 리츠 자산관리회사(AMC) 인가 준비를 마무리하며 신청 시기를 재고 있다. 박순문 대표는 “리츠 시장은 진출 초기에 빠르게 안착할 수 있는 방안을 고민하고 있다. 안정적 배당이 가능한 상품으로 상장해 운용하는 것을 고려 중”이라고 말했다. 리츠는 본인가보다 편입자산을 무엇으로 담을지가 더 중요한 편이다.

이어 그는 “리츠 진출 시기는 결국 우수 인력과 우량 편입 자산 확보가 결정할 것”이라며 “이를 갖추지 않고 진출할 경우 신설사는 조직 유지에 대한 비용 부담을 이겨내기 힘들기 때문이다. 앞으로 시장 상황과 여건 등을 면밀히 고려해 인가를 추진하겠다”고 전했다.

실제로 부동산신탁업계는 전반적으로 리츠 시장에 진출하는 추세지만 몇몇 신탁사는 AMC 설립 인가를 반납하며 발을 떼는 모습이다. 업계에서는 리츠를 두고 본업과 전혀 다른 투자유치 활동이 투입돼야 한다는 점에서 부담이 크다고 보고 있다.

◇ “업계, 신탁제도 개선과 추가적인 업무 영역 확대해야”

박순문 대표는 외환은행에 입사하면서 금융권에 첫 발을 내디뎠다.

이어 푸르덴셜증권과 신영증권을 거치며 채권영업, 자산운용, 백오피스 등을 경험한 금융 전문가다.

그는 부동산신탁업계에 대해 “금융시장 일부로서 여러 가지 거시경제 요인에 대해 주식, 채권 시장과 비슷한 영향을 받고 있지만 부동산 경기와 정부 규제 등 부동산 시장만의 특징적 요인도 있다”고 설명했다.

이어 그는 “최근 국내 금융시장은 물가 상승으로 인한 글로벌 긴축으로 금리 상승세가 지속되고 있다. 금리 상승 폭과 속도에 따라 PF 대출 시장과 수분양자의 부동산 투자 수요에 부정적 영향을 줄 예정”이라며 “가계부채에 대한 금융당국의 강력한 규제 또한 부동산신탁업계의 부담으로 작용할 것”이라고 전망했다.

박 대표는 부동산신탁업계가 기존 사업영역에서 치열한 경쟁이 예상되고 사업영역 확대와 신규 시장 발굴을 위한 다양한 시도들이 이루어질 것으로 봤다.

부동산신탁업계 외연은 확장되고 있다. 금융감독원이 지난해 발표한 ‘2020 신탁업 영업 현황 분석’에 따르면 지난해 14개 부동산신탁사 신탁수수료는 8069억원으로 집계됐다. 이는 2019년 7881억원에서 2.4% 늘어난 수치다. 부동산 경기 영향으로 올 상반기 신규수주 규모는 9478억원으로 작년 동기 대비 59% 증가했다.

반면 부동산신탁 업계 대주주 변경과 신설사 진입 등으로 경쟁은 치열해지면서 수수료율은 낮아지고 있다.

이에 박 대표는 부동산신탁업계의 지속적인 성장을 위해서 신탁제도 개선과 추가적인 업무 영역 확대에 대한 노력이 필요하다는 입장이다.

그는 “외부적으로는 신탁재산(소극재산) 범위 확대, 재신탁 허용 등 개선이 이뤄져야 한다. 신탁사들은 다양한 신상품 출시로 시장 영역을 확대해야 할 것”이라고 밝혔다.

◇ 기업문화와 성과 보상으로 150명 인력 목표

박 대표는 우수 인력 확보와 양성을 중점적으로 추진하고 있다. 설립 초기 단계인 신영부동산신탁의 기반을 다지기 위해서다.

현재 부동산신탁업계는 전반적으로 전문지식을 갖춘 인력 수요가 늘고 있어 인재 영입 경쟁이 심하고 이직이 빈번하다.

또한 부동산 시장이 호황을 맞으며 관련 사업을 추진하기 위해 IB(투자금융) 등 타업계에서 부동산신탁사 인재들을 적극 영입하면서 인력난은 더욱 심화되고 있다.

지난달 말 기준 신영부동산신탁 인력은 106명으로 신생 3사 중 유일하게 100명을 넘겼다. 박 대표는 신영부동산신탁만의 인력 유지와 확보 전략으로 ‘좋은 기업문화 유지와 적절한 성과 보상’을 꼽았다.

그는 “서로 배려하고 인정하며 임직원 모두가 회사에 자부심을 가질 수 있는 기업문화를 만들기 위해 모두가 함께 노력하고 있다”며 “적절한 성과보상을 위해 수익과 비용을 고려한 체계를 구축해 시행 중”이라고 밝혔다.

지난 9월 신영부동산신탁은 경력직 공개 채용을 진행한 바 있으며 영업 위주로 충원을 추진 중이다. 150명 수준 인원이 목표다.

또한 신영부동산신탁이 시장에 자리매김할 수 있도록 조직 기틀을 닦고 있다. 박 대표는 사업심의·리스크관리·ERP시스템관리 등 업무 프로세스를 효율적으로 갖추고자 태스크포스(TF) 등을 꾸리고 있다.

마지막으로 박순문 대표는 “신영부동산신탁 출범 이후 현재까지 돌이켜보면 업계 경쟁 심화와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산, 정부 부동산 규제 강화 등으로 어려운 영업 환경이었다”며 “신설 회사라는 핸디캡을 임직원들의 단합된 노력으로 잘 극복해 가고 있고 다행히 고객들도 많은 애정을 줘 사업 포트폴리오를 적절하게 구축해 나가고 있다”고 말했다.

이어 그는 “여러 어려움에도 긴 호흡으로 고객들의 신뢰를 받는 기업으로 계속 성장을 하기 위해 노력할 것”이라고 덧붙였다.

▶▶ He is…

△ 1964년생 / 1983년 순천고등학교 졸업 / 1988년 고려대 신문방송학과 졸업 / 1990년 9월 외환은행 신탁부(자금운용), 홍보실 / 2001년 4월 푸르덴셜증권 채권영업부 부서장 / 2005년 4월 신영증권 자산운용본부, 법인사업본부 담당임원 / 2013년 4월 신영증권 오퍼레이션 부문(기획, 인사, 재무, 홍보, IT 등) 부문장, CFO / 2019년 4월 신영부동산신탁 설립준비위원회 위원장 / 2019년 6월~현재 신영부동산신탁 대표이사

김관주 기자 gjoo@fntimes.com