장미아파트, 상가 동의율 50% 눈앞…재건축 추진되나

[한국금융신문 서효문 기자] 서울시 잠실 마지막 재건축으로 꼽히는 장미아파트가 내년 초 재건축 조합 설립을 통해 본격 사업화가 진행될지 관심이다. 재건축 추진에 있어 걸림돌이었던 해당 단지 상가 소유주 동의률 50% 달성이 코앞이다.

◇ 재건축 동의률 기준 충족 코앞

장미아파트 재건축은 수년간 추진됐지만 아파트 주민과 상가 소유주 의견이 달라 조합 설립이 미뤄지고 있었다. 송파구청에 장미아파트 재건축 조합설립인가를 신청하기 위해서는 아파트·상가 동의율 각각 50%, 전체 주민 동의률 75%를 넘겨야 한다.
재건축이 본격화되지 못한 것은 상가 소유주들의 동의률이 50%를 미치지 못했던 것이 결정적이었다. 지난달 말 기준 장미아파트 주민의 재건축 동의율은 80%가 넘지만 상가는 40%대였다.

특히 내년 3월까지 조합 설립인가를 송파구청에 신청하지 않는다면 장미아파트는 정비구역에서 자동 해지될 위기에 처했다. 단지가 정비구역 일몰제 적용 대상이기 때문이다.

이런 가운데 지난 7월 설립된 상가 재건축협의회가 장미아파트 재건축 사업화에 동력을 달앗다. 해당 협의회의 설득을 통해 상가 소유주들의 동의률은 가파르게 상승, 50%를 코앞에 두고 있기 때문이다. 상가 소유주 동의율이 50%에 달한다면 장미아파트는 송파구청에 재건축 조합 설립 인가 신청이 가능하다.

상가 재건축 협의회에 따르면 지난 6월까지 장미아파트 상가소유주들의 동의율은 조금씩 상승세를 보였지만, 15%를 넘지 못했다. 그러나 7월 해당 협의회가 설립된 이후 동의률은 급등했다.

이는 지난 9월 21일 이뤄진 상가 재건축협의회의 설명회가 결정적이었다. 협의회는 설명회를 통해 상가 소유주 이익을 보전하기 위해 상가·아파트 개발이익·비용을 별도 정산하는 방식을 전달한 것으로 알려졌다. 이 설명회 이후 상가 소유주의 동의율은 30%를 넘었다. 불과 3개월 사이에 2배 이상 동의율이 높아졌다.
지난달에는 상승세가 가팔랐다. 매주 30건이 넘는 상가 소유주 동의서가 접수되는 등 재건축 조합 설립에 탄력을 받았다. 이런 기세를 바탕으로 해당 협의회는 지난달 말에 48.2%까지 기록한 것으로 알려졌다.

인근 단지 A공인중개사무소 한 관계자는 “아직 조금의 조율이 남은 것으로 알려지고 있지만, 상가 소유주들의 동의율도 가파르게 올라 사실상 재건축 조합 설립이 유력”이라며 “내년 초에 조합이 설립돼 본격 사업화가 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다.

장미아파트 재건축 조합 추진위원회는 내년 1월에 조합 설립인가를 신청할 계획이다. 내년 1월 초에 관련 총회를 진행한 뒤 1월 말에 신청한다는 방침이다.

위원회 관계자는 “내년 1월 초에 총회를 진행한 뒤 그 달 말에 송파구청에 설립 인가를 신청할 계획”이라며 “정비구역 일몰제로 인해서 재건축 추진이 시급한 것을 감안한 행보”라고 말했다.

◇ 해당 단지에 실수요자 관심 급증

장미아파트 재건축 본격화가 급물살을 타고 있는 가운데 실수요자들의 관심도 쏠리고 있다. 최근 이 단지 매물이 급격히 줄어들었다는 것이 해당 단지 공인중개사무소들의 설명이다.

단지 B공인중개사무소 관계자는 “최근 들어서 장미아파트 매물이 급격히 줄어들었다”며 “재건축 사업화가 본격 시작될 것이라는 풍문이 돌면서 최근 몇 개월간 해당 단지 매물이 감소했다”고 말했다.

장미아파트 매물이 줄어드는 이유는 내년 초 재건축 조합이 설립될 경우 해당 사업이 본격화되는 점이 크다. 입주민들이 매각보다는 보유하는 쪽으로 입장을 선회했다는 분석이 나온다.

매물 감소와 반대로 해당 단지 매물에 대해서 많은 문의가 이뤄지고 있다고 단지 공인중개사무소 관계자들은 입을 모은다. 상가 소유주들의 재건축 동의율이 급상승하면서 재건축 진행에 대한 기대가 높아졌기 때문이다.

조합 설립 전 해당 아파트를 구입할 경우 조합원 지위도 넘겨받을 수 있다는 장점이 실수요자들의 관심을 높이고 있다. 조합 설립 인가 전까지 이 단지를 구입한 뒤 등기 이전을 하면 조합원 지위를 받을 수 있다.

단지 C공인중개사무소 관계자는 “현재 장미아파트 매물은 과거와 달리 줄어들고 있는데 반대로 해당 단지 구입 문의는 지속적으로 늘어나고 있다”며 “조합 설립 인가 전까지 해당 아파트를 구입한 뒤 등기 이전까지 마치면 조합원 지위를 얻을 수 있다”고 말했다.

그는 이어 “물론 조합 설립 인가 후에도 해당 아파트 인수를 통해 조합원 지위를 얻는 방법은 있다”며 “10년 이상 거주, 장미아파트 1주택만 보유한 매도자에게 단지를 구입할 경우 조합원 지위를 얻을 수 있지만 이는 현재보다 매우 어려운 방법”이라고 덧붙였다.

그뿐만 아니라 최근 들어 장미아파트의 시세가 상승 무드를 타고 있다는 평가가 나온다. 문재인 정부 들어 강남 재건축 단지가 시세 하락이 이어졌지만, 장미아파트는 선방했다는 얘기다.

최근 들어 강남권 재건축 단지가 상승세를 보이고 있지만, 2017년 8.2 대책 발표 이후 강남권 단지는 대부분 시세가 하락했다.

국토교통부 실거래가 공시시스템에 따르면 장미 1·2·3차 아파트 거래 시세는 지난 1년간 하락하지 않았다. 장미 1차(82.45㎡)는 경우 지난 9월 16억원에 거래됐다. 이는 전년 동월(16억원) 거래가와 같다.

장미 2차도 장미 1차 아파트와 동일한 거래 패턴을 보였다. 지난해 9월 16억원에 거래된 82.45㎡는 올해 9월에도 같은 가격에 매각됐다. 99㎡의 경우 2500만원 올랐다. 지난해 9월 16억5000만원에 거래된 이 평형은 지난 9월 16억7500만원에 팔렸다.

장미 3차 아파트(134.16㎡)의 경우 거래가가 1억원 이상 올랐다. 지난해 9월 19억5000만원에 팔린 이 아파트는 지난 9월 20억9000만원에 매각됐다. 1년 새 1억4000만원의 시세가 올랐다.

단지 D공인중개사무소 관계자는 “강남권 아파트가 규제로 인해서 하락하고 있을 때도 장미아파트는 선방한 모습을 보였다”며 “최근 들어서는 다시 시세가 상승하고 있으며 이는 재건축 조합 설립 전까지 이어질 기세”라고 말했다.

한편, 장미아파트 재건축 사업화는 시간이 꾀 걸릴 것으로 보고 있다. 재건축 조합 설립은 내년 1월에 이뤄질 가능성이 크지만, 다른 부분이 협의가 필요하기 때문이다. 재건축 분담금, 상가 소유주와 입주민간 이익 공유 등이 아직 구체적인 협의가 이뤄지지 않았다.

부동산 업계 한 관계자는 “조합 설립에 대해서는 합의를 이뤘지만 아직 재건축 분담금, 상가와 입주민과의 이익 공유 방법 등에 대해서 합의가 남아 있는 상황”이라며 “이에 따라 조합 설립 인가 후 본격적인 분양에 돌입하기 까지는 4~5년의 시간이 소요돼 실거주 목적의 주택 구입이 효과적”이라고 말했다.

서효문 기자 shm@fntimes.com